El volumen de inversión en centros de datos hasuperado los 450 millones de euros en Europa durante el pasado año, según Savills Aguirre Newman, que indica que los países nórdicos y Holanda están ofreciendo grandes oportunidades de inversión en un mercado creciente, con un importante repunte de la actividad debido a la entrada en vigor de la nueva ley de protección de datos europea, General Data Protection Regulation (GDPR), que también está provocando la necesidad de contar con instalaciones de menor superficie en los mercados domésticos de todos los países europeos.
Según Savills Aguirre Newman, debido al creciente y progresivo desarrollo de las infraestructuras tecnológicas basadas en la nube, la necesidad de centros de datos de superficie mayor o igual a los 50.000 m2 ha aumentado exponencialmente en Europa en los últimos cinco años y es una tendencia creciente que está provocando que la actividad inversora en este tipo de activos se recupere en los países de Europa continental ante el liderazgo del Reino Unido, que representa el 41% de todas las transacciones realizadas entre 2007 y 2017.
La consultora inmobiliaria ha identificado las mejores ubicaciones en Europa a la hora de invertir en este tipo de activos y ha realizado un estudio comparativo entre 20 países en el que ha analizado 12 indicadores esenciales para el desarrollo de los centros de datos. Entre los cinco países más atractivos se encuentran, por este orden, Noruega, Suecia, Finlandia, Holanda y Dinamarca. España se sitúa en la posición número 13, por encima de Francia (16) o Alemania (18).
Marcus Lemli, director de inversión para Europa en Savills, explica que “con los inquilinos de los centros de datos aceptando contratos de arrendamiento de 10 años o más, y un número cada vez mayor buscando opciones de sale & leaseback, el sector ofrece a los inversores una propuesta atractiva. Los centros de datos se están convirtiendo en categoría de producto de inversión cada vez más aceptada por inversores institucionales como AXA y CBRE Global Investors, y el exceso de dinero ha comprimido significativamente las yields en los últimos años al 5-7%. Esperamos que las rentabilidades de estos activos se muevan en los próximos meses y años”.
Los REIT de inversión en centros de datos son los compradores más activos del sector, especialmente Equinix REIT, Asian Keppel DC REIT y US Digital Realty, pero a medida que el mercado está creciendo, poco a poco se está abriendo a inversores no especializados (gestores de inversión y REIT´s no especializadas).
Según Lydia Brissy, directora de research Europa en Savills, “los nuevos centros de datos se están concentrando cada vez más en zonas suburbanas o rurales en países que ofrecen las mejores oportunidades en términos de entorno natural, seguridad, energía y conectividad, y los países nórdicos son el lugar preferido para este tipo de grandes instalaciones. Pero todavía hay una necesidad de centros pequeños y medianos, a nivel nacional, para mitigar anomalías de latencia así como para evitar problemas legales relacionados con la soberanía de los datos. Esto significa que países como el Reino Unido, Alemania, Francia y los Países Bajos seguirán siendo testigos de una creciente demanda de almacenamiento de datos y la correspondiente actividad inversora”.
El índice de inversión del centro de datos de Savills compara 20 países con 12 indicadores cruciales para el desarrollo de centros de datos: temperatura anual promedio; la temperatura promedio durante el mes pico del año; la disponibilidad de agua dulce per cápita; la pérdida anual promedio vinculada a desastres naturales; inestabilidad política; la seguridad cibernética; la producción de electricidad per cápita; precio de la electricidad; la disponibilidad de energía verde per cápita; la velocidad media de Internet y la tasa de penetración FTTH / B (fibra al hogar / fibra al edificio). Los diversos indicadores han sido calificados y clasificados en los 20 países analizados.
